Respuesta breve: Una persona extranjera puede comprar una propiedad inscrita en el Registro Nacional de Costa Rica en las mismas condiciones que un costarricense, sin ser residente. Antes de firmar conviene hacer el estudio registral, revisar uso de suelo y agua, y confirmar si el inmueble está en la zona marítimo terrestre, donde no se compra el terreno sino una concesión.
Guanacaste recibe cada año a muchas personas, costarricenses y extranjeras, que buscan una casa, un lote o una propiedad cerca de la playa. Una compra inmobiliaria en Costa Rica es un trámite ordenado, pero tiene particularidades que conviene conocer desde el principio, sobre todo en la costa. Esta guía resume las etapas más comunes y los puntos que suelen generar dudas.
¿Puede una persona extranjera comprar una propiedad en Costa Rica?
Sí. El artículo 19 de la Constitución Política reconoce a las personas extranjeras los mismos derechos individuales y sociales que a las costarricenses, con las excepciones que establezcan la Constitución y las leyes. En la práctica, una persona extranjera puede adquirir una propiedad inscrita (con folio real en el Registro Nacional) en las mismas condiciones que un nacional, sin necesidad de tener residencia en el país. Basta con identificarse con un pasaporte vigente.
La excepción más importante está en la costa, que se explica a continuación.
¿Qué es la zona marítimo terrestre y por qué es clave en la playa?
La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley n.º 6043) regula la franja de 200 metros a lo largo de los litorales, medida desde la línea de la pleamar ordinaria. Esa franja se divide en dos partes:
- Zona pública (primeros 50 metros): es de uso público y no puede ser objeto de propiedad privada ni de concesión, salvo las excepciones legales.
- Zona restringida (los 150 metros siguientes): tampoco es propiedad privada, pero puede otorgarse en concesión por parte de la municipalidad respectiva, por un plazo determinado y de acuerdo con el plan regulador costero vigente.
Esto significa que en esa franja no se "compra" un terreno, sino que se adquieren derechos de concesión, sujetos a requisitos, cánones y aprobaciones municipales y del Instituto Costarricense de Turismo. Además, la ley establece límites para que personas extranjeras, o sociedades con participación mayoritaria extranjera, sean titulares de concesiones (artículo 47 de la Ley 6043). Antes de negociar cualquier inmueble cercano al mar, conviene confirmar si está dentro o fuera de la zona marítimo terrestre y, si está dentro, cuál es el estado de la concesión.
Etapas habituales de la compra
1. Estudio registral. Se revisa en el Registro Nacional quién es el propietario inscrito y si la finca tiene hipotecas, embargos, anotaciones, servidumbres, limitaciones o demandas. Esta consulta puede hacerse en línea en el portal del Registro Nacional. También se revisa el plano catastrado y se compara con la realidad del terreno: medida, linderos y acceso.
2. Revisión municipal y de servicios. Se recomienda solicitar el certificado de uso de suelo a la municipalidad (por ejemplo, Santa Cruz, Carrillo, Nicoya, Liberia o La Cruz, según la ubicación), confirmar que el impuesto sobre bienes inmuebles (Ley n.º 7509) y los servicios municipales estén al día, y verificar la disponibilidad de agua con el AyA o la ASADA correspondiente. En algunas zonas de Guanacaste, este último punto es determinante para poder construir.
3. Revisión ambiental y física. Conviene confirmar si el inmueble colinda con áreas protegidas, ríos, nacientes o humedales, ya que esto puede limitar su uso. Una visita al terreno ayuda a detectar ocupantes, construcciones no inscritas o diferencias con el plano.
4. Contrato preliminar (opcional). Muchas compras empiezan con una opción de compra o un compromiso de compraventa que fija el precio, los plazos, las condiciones y lo que ocurre si alguna de las partes no cumple.
5. Escritura pública ante notario. La compraventa se formaliza en escritura pública otorgada ante un notario o una notaria pública. El notario verifica la identidad y la capacidad de las partes, redacta el documento, lo lee y lo explica a los otorgantes, y después lo presenta al Registro Nacional para su inscripción. La propiedad queda a nombre del comprador cuando el Registro inscribe el documento.
6. Inscripción y seguimiento. Si el Registro señala algún defecto, se corrige y se vuelve a presentar. Hasta que la escritura esté inscrita, la compra no surte todos sus efectos frente a terceros.
Impuestos y costos de cierre
- Impuesto sobre traspasos de bienes inmuebles: 1,5 % según el artículo 8 de la Ley n.º 6999, calculado sobre el valor de la operación (en la práctica, el mayor entre el precio declarado y el valor fiscal).
- Timbres y derechos de registro: se pagan al inscribir la escritura. Sus montos se fijan por ley y se actualizan, por lo que conviene pedir un desglose actualizado antes de firmar.
- Honorarios notariales: se rigen por el arancel oficial de honorarios de abogacía y notariado.
- Otros impuestos: según el caso, puede aplicar el Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda (Ley n.º 8683) a las viviendas de alto valor, cuyo umbral se actualiza cada año.
Consideraciones para compradores extranjeros
- Si no puede estar presente, puede otorgar un poder especial en su país de origen. Para que surta efectos en Costa Rica, normalmente debe estar apostillado (Costa Rica es parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla) y, si está en otro idioma, traducido oficialmente.
- Idioma: la escritura se otorga en español. Si una de las partes no domina el idioma, el Código Notarial prevé la intervención de un intérprete o traductor.
- Origen de los fondos: por la normativa contra la legitimación de capitales (Ley n.º 8204 y su normativa conexa), es habitual que se solicite documentación sobre el origen del dinero y que los pagos se hagan por medio del sistema financiero.
- Comprar a nombre de una sociedad: es una opción frecuente, pero implica obligaciones anuales, como el impuesto a las personas jurídicas y la declaración ante el Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales. Conviene evaluarla según cada situación.
En resumen
Una compra segura empieza con información completa: quién es el dueño, qué limitaciones tiene la propiedad, qué permite la municipalidad y si está o no en la zona marítimo terrestre. Con esa información, la escritura y la inscripción son la parte final de un proceso que se puede planificar con calma.
Preguntas frecuentes
¿Necesita un extranjero ser residente para comprar una propiedad en Costa Rica?
No. Una persona extranjera puede adquirir una propiedad inscrita en el Registro Nacional en las mismas condiciones que un costarricense, identificándose con su pasaporte vigente. La principal excepción está en la zona marítimo terrestre, donde la ley limita la titularidad de concesiones por parte de extranjeros.
¿Se puede comprar una propiedad frente a la playa en Guanacaste?
En la franja de 200 metros desde la pleamar ordinaria no se compra el terreno. Los primeros 50 metros son zona pública y los 150 siguientes solo pueden otorgarse en concesión por la municipalidad, conforme al plan regulador costero. Fuera de esa franja, la propiedad puede comprarse e inscribirse normalmente.
¿Qué impuestos y costos se pagan al comprar una propiedad en Costa Rica?
El impuesto sobre traspasos de bienes inmuebles es del 1,5 %. A eso se suman los timbres y derechos de registro, los honorarios notariales según el arancel oficial y, en viviendas de alto valor, puede aplicar el Impuesto Solidario. Conviene pedir un desglose actualizado antes de firmar.
¿Puedo comprar una propiedad en Costa Rica sin viajar al país?
Sí. Puede otorgar un poder especial en su país de origen para que otra persona firme en su nombre. Para que surta efectos en Costa Rica, normalmente debe estar apostillado y, si está en otro idioma, traducido oficialmente.
Fuentes oficiales consultadas
- Registro Nacional, consultas registrales: www.rnpdigital.com
- Ley n.º 6999 del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles: costarica.eregulations.org
- Ley n.º 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre: www.snitcr.go.cr
- Sistema Costarricense de Información Jurídica (texto de leyes vigentes): www.pgrweb.go.cr
Aclaración: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoría legal. Cada caso requiere un análisis particular. La normativa puede cambiar; verifique la información vigente antes de tomar decisiones. Si desea revisar su caso, puede escribirnos a daliabogados@gmail.com, por WhatsApp o llamarnos al 6290-5407.